Nowe obowiązki budowlane od 12 lutego 2026 r. – Akt o infrastrukturze gigabitowej (GIA) a technologia światłowodowa w budynkach
Wprowadzenie nowych obowiązków budowlanych od 12 lutego 2026 r., wynikających z Aktu o infrastrukturze gigabitowej (GIA)[1], stanowi fundamentalną zmianę dla całego sektora budowlanego oraz telekomunikacyjnego w Polsce. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1309 z dnia 29 kwietnia 2024 r., znane jako GIA, jest aktem prawnym Unii Europejskiej, który wiąże w całości i jest bezpośrednio stosowany we wszystkich państwach członkowskich. Oznacza to, że deweloperzy, inwestorzy oraz pozostali uczestnicy procesu budowlanego muszą bezwzględnie dostosować swoje działania do nowych wymogów, bez oczekiwania na implementację przepisów do krajowego porządku prawnego..
Światłowód jako obligatoryjny standard w nowych inwestycjach
Zgodnie z literą prawa, a w szczególności z art. 10 ust. 1 GIA, ustawodawca unijny nałożył na inwestorów jednoznaczny obowiązek dotyczący nowych inwestycji budowlanych. Zgodnie z tym przepisem:
- Wszystkie nowe budynki, w odniesieniu do których wnioski o wydanie zezwolenia na budowę zostaną złożone po dniu 12 lutego 2026 r., muszą być obligatoryjnie wyposażone w wewnątrzbudynkową infrastrukturę techniczną przystosowaną do technologii światłowodowej oraz wewnątrzbudynkowe okablowanie światłowodowe, w tym połączenia aż do punktu fizycznego, w którym użytkownik końcowy podłącza się do sieci publicznej.
- Obowiązek ten dotyczy również budynków poddawanych generalnym pracom remontowym, w tym ich elementów objętych współwłasnością, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono po dniu 12 lutego 2026 r.
W praktyce oznacza to, że wszystkie nowe budynki, dla których wnioski o wydanie pozwolenia na budowę zostaną złożone po dniu 12 lutego 2026 r., muszą być obligatoryjnie wyposażone w kompletną wewnątrzbudynkową infrastrukturę techniczną przystosowaną do technologii światłowodowej. Co więcej, obowiązek ten nie ogranicza się jedynie do przygotowania kanałów technicznych, ale obejmuje również instalację pełnego okablowania światłowodowego, w tym połączeń doprowadzonych aż do fizycznego punktu, w którym użytkownik końcowy podłącza się do sieci publicznej. Dlatego też deweloperzy muszą uwzględnić te wymogi już na etapie projektowania i budżetowania inwestycji.
Rozszerzenie obowiązku na budynki remontowane i wymóg punktu dostępu
Nowe przepisy swoim zakresem obejmują nie tylko nowo powstające obiekty. Rozporządzenie w art. 10 ust. 2 GIA precyzuje ponadto, że wszystkie nowe budynki wielorodzinne, a także te poddawane generalnym remontom, muszą być dodatkowo wyposażone w punkt dostępu. Jest to fizyczny punkt, zlokalizowany wewnątrz lub na zewnątrz budynku, który musi być łatwo dostępny dla przedsiębiorstw telekomunikacyjnych w celu ułatwienia podłączania usług. Co istotne, art. 10 ust. 3 GIA rozciąga te wymogi również na budynki, których proces inwestycyjny rozpoczął się wcześniej, o ile są one poddawane generalnym pracom remontowym. W takich przypadkach instalacja infrastruktury światłowodowej jest wymagana, pod warunkiem że nie podnosi to nieproporcjonalnie kosztów prac i jest technicznie wykonalne.
Wyjątki przewidziane przez gia
Pomimo rygorystycznego charakteru nowych regulacji, prawodawca unijny przewidział pewne odstępstwa. Zgodnie z art. 10 ust. 7 i 8 GIA, państwa członkowskie mają możliwość zwolnienia z nałożonych obowiązków określonych kategorii budynków. Zwolnienie może mieć miejsce w sytuacji, gdy zapewnienie zgodności z wymogami stanowiłoby nieproporcjonalne obciążenie finansowe dla właścicieli lub współwłaścicieli, oceniane na podstawie obiektywnych czynników. Dotyczy to w szczególności obiektów o szczególnym statusie, takich jak:
- budynki wpisane do rejestru zabytków,
- obiekty o znaczeniu historycznym, a także
- budynki wojskowe oraz te, które są wykorzystywane do celów bezpieczeństwa narodowego.
Podsumowanie
Akt o infrastrukturze gigabitowej nakłada na wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego jednoznaczny i bezpośrednio obowiązujący wymóg zapewnienia nowoczesnej infrastruktury światłowodowej od 12 lutego 2026 r. Zignorowanie tych obowiązków po wskazanym terminie może prowadzić do poważnych konsekwencji, w tym problemów na etapie odbioru technicznego budynku oraz trudności z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. Warto podkreślić, że projekt polskiej ustawy implementującej GIA (nowelizacja tzw. Megaustawy)[2] zawiera rozwiązania, które doprecyzowują zakres stosowania tych przepisów na budynki jednorodzinne budowane w systemie deweloperskim. Z polskiej perspektywy jest to zmiana która w sposób znaczący wpływa na standard realizacji inwestycji. Obecnie obowiązujące rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie[3], nakłada obowiązek wyposażenia w instalację światłowodową jedynie budynki mieszkalne wielorodzinne. Nowe regulacje zrównują zatem standardy technologiczne domów jednorodzinnych z blokami mieszkalnymi. Oznacza to, że deweloperzy realizujący osiedla domów jednorodzinnych, szeregowców czy bliźniaków, będą musieli od 2026 roku dostarczać pełną infrastrukturę światłowodową aż do lokalu, co dotychczas było dobrą praktyką, a nie ustawowym przymusem. Co istotne, w toku prac legislacyjnych na poziomie unijnym nie wprowadzono zmian, które wyłączałyby te budynki z zakresu rozporządzenia GIA, co potwierdza konieczność przygotowania się do nowych standardów już teraz.
[1] Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1309 z dnia 29 kwietnia 2024 r. w sprawie środków mających na celu zmniejszenie kosztów wdrażania gigabitowych sieci łączności elektronicznej, zmieniające rozporządzenie (UE) 2015/2120 i uchylające dyrektywę 2014/61/UE (akt w sprawie infrastruktury gigabitowej
[2] Projekt ustawy o zmianie ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych oraz niektórych innych ustaw, numer z wykazu:UC116
[3] Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 (z późniejszymi zmianami)
➡️Zachęcamy do zapisania się na nasz biuletyn 📩
📣W biuletynie KPM eksperci przedstawiają aktualności ze świata rynku mediów i podpowiadają jak przygotować się na zachodzące zmiany.